Mục tiêu xây dựng NOXH còn xa vời
Vào tháng 1/2023, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) dành cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp trong giai đoạn 2021-2030. Tuy nhiên, tính đến nay mới chỉ có 657 dự án được triển khai, với số căn hoàn thành mới đạt 15,6% mục tiêu đề ra cho năm 2025. Đồng thời, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành riêng cho phát triển NOXH cũng đang giải ngân rất chậm.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, một trong những rào cản lớn là sự phức tạp và kéo dài của các thủ tục hành chính. Những thủ tục này được ví như “rải đinh” khiến các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn và chi phí đội lên cao, làm giảm động lực tham gia phát triển dự án NOXH.
Bên cạnh đó, nhiều địa phương chưa bố trí được quỹ đất phù hợp để phát triển nhà ở xã hội. Một số nơi có quỹ đất nhưng thiếu cơ sở hạ tầng hoặc không phù hợp để triển khai dự án. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư phải tự tìm kiếm quỹ đất và tự giải phóng mặt bằng, đẩy giá thành xây dựng lên cao. Cơ chế thu hút quỹ đất tư nhân và việc triển khai quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại cũng chưa được hướng dẫn rõ ràng, dẫn đến tình trạng quỹ đất dành cho NOXH bị bỏ trống.
Mặc dù các ngân hàng đã thiết lập nhiều cơ chế và gói tín dụng hỗ trợ phát triển NOXH, các chủ đầu tư vẫn gặp nhiều vướng mắc về quy trình vay vốn, điều kiện vay và cả lãi suất. Ngoài ra, từ góc độ người dân, thủ tục pháp lý để tiếp cận NOXH vẫn còn phức tạp.
Ông Phạm Công Doan, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Arita, cho biết người mua nhà phải trải qua nhiều thủ tục xét duyệt khắt khe như chứng minh chưa có nhà ở, thu nhập thấp, có việc làm và cư trú tại địa phương. Người lao động tự do đặc biệt gặp khó khăn trong việc xin xác nhận thu nhập do nhiều UBND xã, phường từ chối hoặc không trả lời bằng văn bản. Việc xác nhận tài sản gắn liền với đất cũng còn nhiều bất cập, gây loại nhiều hồ sơ hợp lệ. Nhiều địa phương xử lý hồ sơ chậm trễ, ảnh hưởng đến quyền lợi người dân và tiến độ dự án. Thủ tục rườm rà khiến không ít người e ngại, từ chối hoặc bỏ dở hồ sơ, làm giảm tỷ lệ hồ sơ hợp lệ và ảnh hưởng đến tiến độ phân phối căn hộ.
Loạt cải cách để thúc đẩy phát triển NOX
Trước thực trạng này, tại hội thảo “Đầu tư phát triển nhà ở xã hội, bối cảnh mới, cơ hội mới”, bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã chia sẻ nhiều cải cách trọng điểm nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia và đẩy nhanh tiến độ các dự án NOXH trên toàn quốc.
Các công trình áp dụng thiết kế mẫu, điển hình sẽ được miễn giấy phép xây dựng, đồng thời áp dụng chỉ định thầu rút gọn giúp giảm tới 90% thời gian so với đấu thầu thông thường. Chủ đầu tư cũng được quyền tự tính toán giá bán và thuê mua NOXH, chịu trách nhiệm kiểm toán và gửi báo cáo giám sát đến cơ quan cấp tỉnh, nhằm tăng tính minh bạch và tiết kiệm thời gian.
Đặc biệt, việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia được kỳ vọng sẽ tạo nguồn NOXH ổn định và bền vững, tập trung hỗ trợ nhóm người yếu thế. Quỹ này sẽ huy động nguồn lực từ Nhà nước, chủ đầu tư dự án thương mại, người mua nhà và các tổ chức cá nhân, đồng thời khuyến khích đóng góp bằng căn hộ do chủ đầu tư đầu tư. Mô hình quỹ này cũng tập trung phát triển nhà cho thuê ổn định, giúp người thuê yên tâm về chỗ ở lâu dài mà không lo bị thu hồi đột ngột khi hết hạn hợp đồng.
Quỹ Nhà ở quốc gia còn áp dụng cơ chế luân phiên: khi người thuê đủ điều kiện mua nhà thương mại, Nhà nước sẽ thu hồi căn hộ để phục vụ cho người lao động khác, qua đó tạo sự công bằng và tối ưu hóa nguồn nhà ở xã hội. Đây được xem là chính sách an sinh xã hội quan trọng, kêu gọi sự chung tay của doanh nghiệp và cộng đồng trong xây dựng quỹ NOXH bền vững.
Đồng tình ý kiến, luật sư Nguyễn Hồng Chung, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Liên chi hội Tài chính khu công nghiệp Việt Nam, đồng tình với nhận định trên và cho rằng Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ góp phần giải quyết bài toán quỹ đất sạch và đa dạng hóa sản phẩm NOXH, đặc biệt là nhà ở cho thuê. Khi có quỹ đất ổn định cùng cơ chế tài chính minh bạch, rủi ro đầu tư sẽ giảm, tạo sức hút lớn cho các dự án.
TS Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế, cũng nhấn mạnh khi nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và công nhân ngày càng cấp bách, nguồn lực tài chính là yếu tố then chốt quyết định hiệu quả triển khai.
Ông Phong đề xuất cần đồng bộ triển khai nhiều giải pháp tài chính và chính sách như đơn giản hóa thủ tục giải ngân gói 120.000 tỷ đồng, giảm lãi suất vay NOXH xuống dưới 5% và mở rộng đối tượng vay. Đồng thời bổ sung ngân sách cho phát triển NOXH cho thuê, hỗ trợ bảo lãnh tín dụng, miễn giảm thuế và cho phép đầu tư từ nguồn công đoàn.
Ngoài ra, cần công khai, chuẩn hóa quỹ đất dành cho NOXH, ưu tiên đất gần khu công nghiệp, đô thị mới, đồng thời thành lập quỹ tín thác đầu tư, khuyến khích phát hành trái phiếu xanh và thúc đẩy hợp tác công - tư trong quản lý, vận hành NOXH, ông Phong nói.
“Nếu tháo gỡ được điểm nghẽn về vốn, chúng ta sẽ tạo ra bước đột phá trong phát triển nhà ở xã hội, góp phần bảo đảm an sinh xã hội, giữ chân người lao động, ổn định thị trường bất động sản và thúc đẩy tăng trưởng bền vững,” ông Phong khẳng định.
