Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) trong kiến nghị gửi Quốc hội về sửa đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất mới đây nhận định, giá căn hộ tại TP HCM đang chịu áp lực tăng mạnh từ chi phí đất. Nguyên nhân chính là công thức xác định nghĩa vụ tài chính theo “bảng giá đất nhân hệ số K” đang tạo ra mức giá vượt xa giá trị thực, buộc doanh nghiệp phải nâng giá bán để đảm bảo lợi nhuận.
HoREA dẫn ra nhiều ví dụ thực tế để minh chứng cho sự chênh lệch này. Tại khu đất rộng 1 ha trên đường Nguyễn Xiển (TP Thủ Đức cũ), bảng giá đất là 56,6 triệu đồng/m2. Khi áp dụng hệ số K ở mức 1,4, giá đất tính ra khoảng 80 triệu đồng/m2, nhưng theo phương pháp thặng dư, dựa trên doanh thu dự án trừ chi phí xây dựng, quản lý, lãi vay và lợi nhuận, giá đất thực chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2. Như vậy, hệ số K đã đẩy giá đất lên cao hơn hai lần giá trị thật, khiến chủ đầu tư phải bán căn hộ trên 100 triệu đồng/m2 mới hòa vốn.
Ở khu đất 1 ha tại đường Đặng Công Bỉnh (huyện Hóc Môn cũ), tình trạng còn nghiêm trọng hơn. Giá đất tính theo bảng giá nhân K là 37 triệu đồng/m2, nhưng giá đất thực tế chỉ khoảng 9 triệu đồng/m2, cao gấp sáu lần. Việc chi phí đất đội lên khiến các dự án phải định giá căn hộ lên mức 70 triệu đồng/m2 để đảm bảo lợi nhuận tối thiểu, dẫn đến giá bán vượt quá khả năng chi trả của người dân.
Giới doanh nghiệp và chuyên gia đồng tình với đánh giá của HoREA. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, cho rằng chi phí đất là yếu tố quan trọng kéo giá bất động sản tăng cao. Doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất với mức rất cao, không chỉ do cơ chế tính toán mà còn bởi thời gian thẩm định kéo dài. Khi cơ quan chức năng chưa xác định được giá đất, dự án vẫn bị tính lãi chậm nộp, làm chi phí đội thêm. Cùng với biến động giá vật liệu xây dựng, nhân công và các chi phí phát sinh, tổng chi phí dự án tăng lên đáng kể, đẩy giá nhà về tay người mua.
Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM (IEEr) cũng nhấn mạnh, việc xây dựng bảng giá đất dựa theo giá thị trường khiến chi phí đất tăng vọt, kéo theo giá bất động sản leo thang. Nếu TP HCM tiếp tục áp dụng bảng giá cao, hệ lụy đối với thị trường sẽ rất lớn.
Trước thực trạng này, HoREA kiến nghị không nên áp dụng một hệ số K chung cho tất cả loại hình đất. Các dự án thương mại, nhà ở cao tầng hay khu đô thị có đặc thù khác biệt về mật độ xây dựng, suất đầu tư và phân khúc thị trường. Việc áp dụng một hệ số cố định dẫn đến sai lệch giá trị thật và tác động tiêu cực đến giá bán.
Hiệp hội đề xuất phân tách hệ số K thành ba nhóm: K1 cho bảng giá đất chung, K2 xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, K3 dùng cho tính tiền sử dụng đất tại dự án thương mại, do UBND tỉnh quyết định theo từng dự án. Ví dụ, với khu đất Nguyễn Xiển, nếu K1 là 1,4 nhưng K3 chỉ 0,4, giá đất sẽ giảm từ 80 triệu xuống còn 32 triệu đồng/m2, sát với giá trị thực.
Bên cạnh đó, HoREA đề xuất định giá đất tại các khu vực tiềm năng chưa có hạ tầng như dự án lấn biển, khu đô thị hay nhà ở thương mại theo phương pháp thặng dư, thay vì dựa vào giá thị trường. Viện IEEr cũng gợi ý xây dựng bảng giá đất 2026 dựa trên bảng giá cũ (Quyết định 02/2020), nhân hệ số K linh hoạt từ 0,2 đến 3 lần tùy khu vực, vừa ổn định thị trường vừa phản ánh đúng giá trị đất.
Các chuyên gia nhấn mạnh cần phân định rõ trách nhiệm giữa Trung ương và địa phương trong định giá đất. Nhà nước nên ban hành khung kỹ thuật và phương pháp định giá thống nhất, còn địa phương vận hành và hiệu chỉnh thực tế, cho phép điều chỉnh hệ số linh hoạt theo từng khu vực, loại đất và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
