Doanh nghiệp đang chịu áp lực lớn từ quy định thu bổ sung tiền sử dụng đất
Bộ Tài chính hiện đang lấy ý kiến cho Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP (quy định về quỹ phát triển đất). Một trong những nội dung gây tranh cãi nhất là việc truy thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với các dự án phát sinh trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (1/8/2024) nhưng chưa được xác định giá đất.
Theo dự thảo, những trường hợp đã được giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất... nhưng chưa có quyết định giá đất sẽ phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất/tiền thuê đất với mức 5,4%/năm tính trên số tiền phải nộp cho thời gian chưa được tính thu.
Điều đáng nói là, trong hầu hết các trường hợp này, việc chậm trễ xác định giá đất không xuất phát từ phía doanh nghiệp, mà đến từ quy trình hành chính phức tạp và sự chậm trễ của cơ quan nhà nước.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng quy định này thiếu công bằng và đặt gánh nặng tài chính không hợp lý lên vai các chủ đầu tư. “Toàn bộ chuỗi quy trình định giá đất, từ lựa chọn đơn vị tư vấn, lập chứng thư, thẩm định, trình duyệt, ban hành quyết định giá đất đều do cơ quan nhà nước thực hiện. Doanh nghiệp hoàn toàn không có vai trò chủ động hay quyết định. Nếu hệ thống chậm trễ, doanh nghiệp không thể chịu trách nhiệm thay”, ông Đỉnh nhấn mạnh.
Ông Đỉnh cũng chỉ ra rằng pháp luật đất đai hiện hành đã quy định rõ thời điểm xác định giá đất là thời điểm ra quyết định giao đất. Tuy nhiên, trên thực tế, chưa có quy định cụ thể nào về thời hạn tối đa phải hoàn thành việc định giá sau mốc thời điểm đó. Đây là một lỗ hổng pháp lý khiến việc định giá đất có thể kéo dài nhiều năm, làm đình trệ dự án nhưng lại không quy định trách nhiệm cụ thể cho phía nhà nước.
Cùng quan điểm, luật sư Nguyễn Doãn Hồng, Giám đốc Công ty Luật Quốc tế Đà Nẵng, nhấn mạnh cần phân biệt rõ lỗi của doanh nghiệp và lỗi từ phía cơ quan nhà nước. “Nếu doanh nghiệp chậm cung cấp hồ sơ thì việc truy thu là hợp lý. Nhưng nếu việc chậm xác định giá đất, chậm ra thông báo là do phía cơ quan nhà nước thì không thể bắt doanh nghiệp chịu tiền sử dụng đất bổ sung với mức lãi suất cao như vậy”, ông Hồng nói.
Ông Hồng phân tích thêm: Khi cơ quan nhà nước mới chỉ ra quyết định giao đất thì quyền sử dụng đất chưa được xác lập đầy đủ, doanh nghiệp vẫn chưa thể triển khai xây dựng, thế chấp, ký quỹ… Do đó, nếu vẫn áp mức thu 5,4%/năm thì là điều bất hợp lý, vì doanh nghiệp chưa được hưởng bất kỳ quyền lợi nào từ phần đất đó. Thậm chí, có dự án bị đình trệ suốt nhiều năm chỉ vì chờ xác định giá đất, khi đó, doanh nghiệp không thể triển khai, và nếu chấp nhận nộp tiền để tiếp tục, thì giá thành sản phẩm đầu ra sẽ đội lên rất cao, cuối cùng ảnh hưởng trực tiếp đến người dân.
Ở góc độ chính sách, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cũng cho rằng việc truy thu tiền sử dụng đất bổ sung là chưa thật sự thỏa đáng, đặc biệt với các dự án mà doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người dân. Trong các trường hợp này, trách nhiệm chậm trễ ban hành quyết định giá đất hay phê duyệt phương án giá đất hoàn toàn thuộc về phía chính quyền, trong khi doanh nghiệp không có lỗi nhưng lại trở thành bên phải gánh hậu quả.
Dù Luật Đất đai 2024 đã tháo gỡ một phần vướng mắc trong thủ tục pháp lý cho các dự án bất động sản, nhưng nếu quy định về nộp bổ sung tiền sử dụng đất tạm tính vẫn được giữ nguyên như trong dự thảo, tính công bằng và hợp lý vẫn chưa được bảo đảm.
Cơ hội tiếp cận nhà ở với người dân sẽ trở lên khó khăn
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đến nay nhiều doanh nghiệp vẫn không thể triển khai dự án do vướng mắc trong việc xác định tiền sử dụng đất. Không ít trường hợp, dự án đã hoàn thiện nhưng vẫn chưa thể bán hàng vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Những rủi ro liên quan đến việc bị truy thu tiền sử dụng đất với mức cao là điều hoàn toàn có thể xảy ra, khiến doanh nghiệp rơi vào thế bị động kéo dài.
Không chỉ dừng lại ở đó, ông Đính cảnh báo rằng nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài, giá nhà sẽ tiếp tục tăng, và khi đó, cơ hội sở hữu nhà của đại bộ phận người dân sẽ ngày càng khó khăn hơn. Vấn đề này không chỉ là câu chuyện của doanh nghiệp, mà còn kéo theo nhiều hệ lụy về an sinh xã hội trong dài hạn.
Đồng tình với quan điểm trên, Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho rằng những hệ quả tiêu cực từ việc truy thu bổ sung tiền sử dụng đất là rất rõ ràng. Thứ nhất, gánh nặng tài chính sẽ đè nặng lên doanh nghiệp. Việc bị yêu cầu nộp một khoản truy thu lớn, kèm lãi suất cao, khiến nhiều đơn vị rơi vào tình trạng thiếu hụt dòng tiền, buộc phải dừng triển khai hoặc thu hẹp quy mô dự án. Trong bối cảnh nguồn cung bất động sản vốn đã hạn chế, tình hình này sẽ khiến thị trường càng thêm khó khăn.
Thứ hai, chi phí đầu vào tăng kéo theo giá bán bất động sản không thể giảm. Trong khi thu nhập của người dân chưa cải thiện đáng kể, việc tiếp cận nhà ở trở nên bất khả thi. Hệ quả là thị trường có nguy cơ rơi vào trạng thái đóng băng, nguồn cung khan hiếm, giá bị đẩy lên cao, còn giấc mơ an cư của người dân thì ngày càng xa vời.
Từ những phân tích trên, Luật sư Nguyễn Thanh Hà đề xuất rằng: Việc áp dụng truy thu chỉ nên thực hiện đối với các dự án phát sinh sau thời điểm Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực (ngày 1.8.2024). Nếu áp dụng hồi tố với các trường hợp trước thời điểm này, không những thiếu công bằng mà còn vi phạm nguyên tắc pháp chế. Ngoài ra, với các trường hợp phát sinh sau 1.8.2024, việc truy thu, nếu có cũng cần được tính toán sau thời hạn 180 ngày như quy định trong luật.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức, việc điều chỉnh chính sách theo hướng minh bạch, hợp lý và có tính dự báo là điều cần thiết. Đó không chỉ là giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp mà còn là bước đi quan trọng để duy trì niềm tin vào pháp luật và hỗ trợ quá trình phục hồi kinh tế.
