Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, Nghị định 71/2024/NĐ-CP về quy định giá đất đang tồn tại nhiều bất cập nếu không được kịp thời điều chỉnh sẽ gây khó khăn trong quá trình thực thi tại thực tế. Một trong những vấn đề đáng chú ý là việc chưa bóc tách rõ các yếu tố chi phí cấu thành giá bán của thửa đất so sánh, dẫn đến việc xác định giá trị quyền sử dụng đất không chính xác.
Theo HoREA, hiện các địa phương gặp lúng túng khi áp dụng phương pháp thặng dư trong công tác định giá đất đối với các dự án bất động sản quy mô lớn như khu đô thị mới, khu dân cư. Sự lúng túng này bắt nguồn từ việc Nghị định 71 chưa làm rõ nội dung chi phí nào nên được đưa vào tổng chi phí phát triển của dự án để từ đó xác định đúng giá đất cụ thể theo Luật Đất đai 2024.
Cụ thể, Nghị định 71 hiện chưa làm rõ việc có đưa vào chi phí phát triển các khoản đầu tư xây dựng thương hiệu, nhượng quyền thương hiệu hay các chi phí hỗ trợ, khuyến mãi cho người mua nhà như hỗ trợ lãi suất, miễn phí dịch vụ… Ngoài ra, chi phí đầu tư các hạ tầng tiện ích bổ sung như hồ điều hòa, công viên, vườn hoa, sân chơi hay chi phí vận hành hệ thống an ninh, vệ sinh, bảo trì hạ tầng cũng chưa được quy định rõ có được tính vào tổng chi phí hay không.
Đáng chú ý, HoREA cũng chỉ ra rằng chi phí marketing, quảng cáo thường bị các đơn vị tư vấn định giá đất tính rất thấp, chỉ từ 0,5% đến 3% tổng doanh thu. Trong khi đó, thực tế chi phí mà các chủ đầu tư bỏ ra cho quảng bá, tiếp thị tại các dự án lớn lại cao hơn nhiều, gây ra sự sai lệch trong tính toán tổng chi phí phát triển và dẫn đến giá đất được định giá thấp hơn giá trị thực tế.
Không dừng lại ở phương pháp thặng dư, HoREA còn nêu rõ những hạn chế trong phương pháp so sánh giá đất đang được áp dụng ở các địa phương. Cụ thể, nhiều trường hợp định giá đất chưa xét đến toàn bộ các yếu tố cấu thành giá bán như chi phí hạ tầng, chi phí xây dựng công trình, chi phí thương hiệu, khiến giá trị quyền sử dụng đất bị định giá thấp hơn thực tế.
Bên cạnh đó, thứ tự ưu tiên trong việc lựa chọn các thửa đất so sánh cũng đang chưa hợp lý. Hiện nay, yếu tố về “thời điểm giao dịch gần nhất” đang được đặt lên trên yếu tố “tính tương đồng” giữa các thửa đất. Tuy nhiên, HoREA cho rằng, trong phép so sánh giá, việc đảm bảo sự tương đồng giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phải là tiêu chí ưu tiên hàng đầu, vì điều này mới đảm bảo tính chính xác và công bằng trong việc định giá.
Ngoài ra, yếu tố về vị trí - khoảng cách giữa thửa đất cần định giá và thửa đất được chọn làm so sánh, hiện lại bị xếp thứ tự ưu tiên cuối cùng, điều này khiến nhiều trường hợp thửa đất ngoại ô lại bị so sánh với các vị trí trung tâm, dẫn tới mức giá chênh lệch không phản ánh đúng giá trị thực.
Từ các phân tích nêu trên, HoREA kiến nghị cần sửa đổi Điều 8 của Nghị định 71 theo hướng bổ sung quy định bóc tách rõ chi phí cấu thành giá bán trong phương pháp so sánh, đồng thời chi tiết hóa việc ước tính tổng chi phí phát triển trong phương pháp thặng dư. Những điều chỉnh này là cần thiết để khơi thông công tác định giá đất, bảo đảm sự minh bạch và công bằng trong triển khai các dự án bất động sản.
