Bắt đầu từ ngày 1/1/2026, hoạt động tách thửa, hợp thửa đất sẽ chính thức được điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024 và các quy định liên quan tại Nghị quyết 254. Đây được xem là bước thay đổi quan trọng, tác động trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu phân chia, hợp nhất đất đai ngày càng gia tăng tại nhiều địa phương.
Theo quy định mới, việc tách hoặc hợp thửa chỉ được thực hiện khi thửa đất đã có đầy đủ giấy chứng nhận theo quy định pháp luật về đất đai và vẫn còn trong thời hạn sử dụng. Bên cạnh đó, đất phải trong tình trạng pháp lý “sạch”, không phát sinh tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, cũng như không nằm trong diện bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp thửa đất có tranh chấp nhưng xác định rõ phần diện tích và ranh giới đang tranh chấp, thì phần diện tích còn lại không có tranh chấp vẫn được xem xét cho tách hoặc hợp thửa.
Một nội dung đáng chú ý là yêu cầu về hạ tầng khi thực hiện tách thửa. Theo đó, thửa đất hình thành sau tách phải bảo đảm có lối đi, kết nối được với đường giao thông công cộng hiện hữu, đồng thời đáp ứng hợp lý nhu cầu cấp nước, thoát nước và các điều kiện sinh hoạt thiết yếu khác. Nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích trong thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác để làm lối đi chung, thì phần diện tích này không bắt buộc phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Từ năm 2026, quy định về lối đi được làm rõ hơn. Việc tách hoặc hợp thửa chỉ được chấp thuận khi thửa đất có lối đi kết nối trực tiếp với đường giao thông công cộng hoặc được sự đồng ý của người sử dụng đất liền kề cho đi nhờ nhằm bảo đảm việc kết nối này. Đây được xem là điểm siết chặt nhằm hạn chế tình trạng phân lô thiếu hạ tầng, gây khó khăn cho quản lý đô thị và nông thôn.
Luật cũng tạo sự linh hoạt nhất định trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất. Theo đó, người sử dụng đất không bắt buộc phải tách thửa khi chỉ chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích, trừ khi có nhu cầu cụ thể. Việc hợp thửa cũng không nhất thiết phải giữa các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, cùng hình thức trả tiền hay cùng thời hạn sử dụng, miễn là đáp ứng các điều kiện pháp luật đặt ra.
Đối với các trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, nếu việc phân chia không đáp ứng điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu theo Luật Đất đai 2024 thì sẽ không thực hiện tách thửa. Tuy nhiên, ngoại lệ được áp dụng đối với những bản án, quyết định đã có hiệu lực thi hành trước ngày 1/8/2024. Ngoài ra, các hồ sơ tách thửa, hợp thửa đã nộp đầy đủ, hợp lệ trước thời điểm 1/1/2026 nhưng chưa được giải quyết sẽ tiếp tục xử lý theo quy định của Nghị quyết 254.
Riêng đối với tách thửa, ngoài các nguyên tắc chung, pháp luật còn yêu cầu các thửa đất sau khi tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo loại đất đang sử dụng, do UBND cấp tỉnh quy định. Nếu thửa đất mới hình thành có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu, người sử dụng đất buộc phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề. Trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất và có nhu cầu tách thửa, diện tích thửa đất sau tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu áp dụng cho loại đất sau khi chuyển mục đích.
Về hợp thửa, các thửa đất được hợp phải thống nhất về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và hình thức trả tiền thuê đất, trừ một số trường hợp đặc thù liên quan đến thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa. Nếu các thửa đất có sự khác biệt về mục đích sử dụng, thời hạn hoặc hình thức trả tiền, người sử dụng đất phải thực hiện đồng thời các thủ tục chuyển mục đích, điều chỉnh thời hạn hoặc chuyển đổi hình thức trả tiền để bảo đảm sự thống nhất theo quy định pháp luật.
Nhìn chung, khung pháp lý mới về phân lô, tách thửa từ năm 2026 được đánh giá là chặt chẽ hơn, hướng tới quản lý đất đai đồng bộ, hạn chế tình trạng manh mún, tự phát. Người dân, nhà đầu tư vì vậy cần sớm nắm bắt các quy định này để chủ động trong kế hoạch sử dụng và giao dịch đất đai, tránh phát sinh rủi ro pháp lý trong thời gian tới.
