Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có đề xuất quan trọng liên quan đến dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Theo đó, Hiệp hội kiến nghị bổ sung quy định về thời điểm xác định giá đất thanh toán cho Hợp đồng BT (Xây dựng - Chuyển giao), nhằm bảo đảm nguyên tắc công bằng và bình đẳng giữa Nhà nước và nhà đầu tư.
Cụ thể, HoREA đề xuất thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất dùng để thanh toán Hợp đồng BT nên là thời điểm ký kết hợp đồng hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành và bàn giao toàn bộ công trình. Hiện nay, theo điểm a khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024 và điểm a khoản 2a Điều 45 Luật PPP 2020, giá đất lại được xác định tại thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Thực tế này dẫn đến khoảng cách thời gian giữa việc xác định giá trị công trình BT và giá trị quỹ đất đối ứng, khiến nhà đầu tư chịu rủi ro và thiếu công bằng.
HoREA lý giải rằng, các dự án BT đã từng được Nghị định 78/2007/NĐ-CP huy động nguồn vốn lớn từ quỹ đất, nhưng từ khi Luật PPP 2020 có hiệu lực (01/01/2021), việc áp dụng hợp đồng BT bị tạm dừng cho các dự án mới. Một số dự án BT gặp khó khăn hoặc bị kết luận sai phạm, dẫn đến thất thoát tài sản công, trong khi cơ chế thanh toán mới bằng ngân sách Nhà nước sau khi công trình hoàn thành và nghiệm thu chưa đủ sức hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư. Do đó, việc xác định giá đất tại thời điểm ký kết hợp đồng hoặc bàn giao công trình sẽ giúp cân bằng lợi ích giữa các bên và tạo thuận lợi hơn cho triển khai dự án.
Theo đề xuất của HoREA, với các Hợp đồng BT ký từ 01/07/2025 đến trước ngày Nghị quyết có hiệu lực mà chưa có quyết định giao đất, giá đất có thể được xác định tại thời điểm quyết định giao đất, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác về thời điểm ký hoặc bàn giao. Điều này nhằm đảm bảo tính linh hoạt, minh bạch và công bằng, đồng thời tránh việc giá đất đối ứng bị xác định chênh lệch quá lớn so với giá trị công trình đã hoàn thành.
HoREA cũng nhấn mạnh, việc xác định đúng giá trị công trình BT và giá trị quỹ đất thanh toán là yếu tố then chốt. Nếu thời điểm xác định giá đất và công trình không đồng nhất, nhà đầu tư dễ bị thiệt thòi, ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả dự án. Nhiều dự án BT hiện nay đang “đóng băng” hoặc gặp khó khăn triển khai vì vướng mắc này.
Ngoài ra, Hiệp hội dẫn chứng kinh nghiệm tại TP HCM, nơi Chính phủ đã ban hành Nghị định 91/2025/NĐ-CP, tháo gỡ khó khăn cho tất cả các dự án BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. HoREA đề xuất xem đây là tiền lệ để áp dụng tương tự trên phạm vi cả nước, nhằm tạo cơ chế đồng bộ, thuận lợi cho các nhà đầu tư triển khai dự án BT, đồng thời đảm bảo công bằng, minh bạch trong xác định giá đất đối ứng.
Với đề xuất này, HoREA kỳ vọng Quốc hội sẽ bổ sung cơ chế phù hợp trong dự thảo Nghị quyết, giải quyết vướng mắc còn tồn tại lâu nay, thúc đẩy thực hiện các dự án BT hiệu quả, đồng thời bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư và Nhà nước.
