Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa đưa ra kiến nghị điều chỉnh một số quy định trong Nghị định 95/2024/NĐ-CP, tập trung vào cơ chế huy động vốn của chủ đầu tư dự án nhà ở. Mục tiêu của đề xuất là tháo gỡ những vướng mắc về dòng tiền đang làm chậm tiến độ triển khai dự án, trong khi vẫn bảo đảm nguyên tắc an toàn pháp lý đối với hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo HoREA, quy định hiện hành chỉ cho phép chủ đầu tư huy động vốn khi đã có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Điều này dẫn tới nghịch lý: nhiều doanh nghiệp đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng thầu dự án có sử dụng đất, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, nhưng lại không thể tiếp cận các nguồn vốn hợp pháp để triển khai dự án. Áp lực tài chính vì thế gia tăng, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản vừa trải qua giai đoạn trầm lắng kéo dài.
Từ thực tế đó, HoREA đề xuất cho phép nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất được huy động vốn sớm hơn, ngay sau khi hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai. Các hình thức huy động được nhắc tới bao gồm góp vốn, hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết.
Theo Hiệp hội, tại thời điểm này, kết quả trúng đấu giá đã được công nhận, quyền và trách nhiệm pháp lý của nhà đầu tư đối với khu đất dự án đã được xác lập rõ ràng, do đó việc mở rộng khả năng huy động vốn là hợp lý.
Tuy nhiên, HoREA đồng thời nhấn mạnh một ranh giới pháp lý quan trọng: huy động vốn không đồng nghĩa với việc được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là điểm then chốt nhằm tránh những cách hiểu lệch lạc có thể dẫn tới rủi ro cho người mua nhà và thị trường. Nếu chủ đầu tư có nhu cầu huy động vốn thông qua việc bán nhà ở hình thành trong tương lai, thì vẫn phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện chặt chẽ của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Cụ thể, việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi dự án đáp ứng đầy đủ các yêu cầu bắt buộc như: có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải cấp phép), hoàn thành xây dựng phần móng và đặc biệt là phải có ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư theo đúng quy định.
Theo HoREA, việc tách bạch rõ ràng giữa “huy động vốn” và “bán nhà ở hình thành trong tương lai” không chỉ giúp minh bạch chính sách mà còn là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Đây cũng là cách để ngăn chặn tình trạng huy động vốn trái phép hoặc bán sản phẩm khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, hiện tượng từng gây ra nhiều hệ lụy trong quá khứ.
Hiệp hội khẳng định, đề xuất nới điều kiện huy động vốn không nhằm nới lỏng hay hạ thấp các tiêu chuẩn pháp lý đối với phân khúc nhà ở hình thành trong tương lai. Ngược lại, việc tiếp tục yêu cầu tuân thủ nghiêm Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định liên quan chính là cách duy trì những “hàng rào kỹ thuật” cần thiết, giúp kiểm soát rủi ro và giữ ổn định thị trường.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi, HoREA cho rằng việc cho phép huy động vốn sớm hơn đối với các dự án đã trúng đấu giá đất sẽ tạo thêm dư địa tài chính cho doanh nghiệp, góp phần đẩy nhanh tiến độ đầu tư xây dựng và sớm đưa sản phẩm ra thị trường.
Tuy nhiên, sự hỗ trợ này chỉ phát huy hiệu quả khi đi kèm với kỷ luật pháp lý nghiêm ngặt, đặc biệt đối với các giao dịch bán nhà ở hình thành trong tương lai, phân khúc nhạy cảm, tác động trực tiếp đến người mua để ở.
Theo HoREA, nếu các quy định sửa đổi được thiết kế theo hướng rõ ràng, rành mạch như trên, Nghị định 95 sẽ vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn hợp pháp, vừa không làm gia tăng rủi ro cho thị trường và xã hội. Đây cũng được xem là cách tiếp cận phù hợp với tinh thần của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
