Việc các địa phương đồng loạt đề xuất bảng giá đất mới tăng mạnh từ năm 2026 đang tạo nên nhiều băn khoăn, khi mức giá đưa ra có nơi cao gấp nhiều lần hiện nay. Dù nguyên tắc định giá theo thị trường là yêu cầu bắt buộc, các chuyên gia cảnh báo rằng giá đất không thể để “tự do phiêu lưu”, mà phải nằm trong biên độ được Nhà nước kiểm soát để tránh gây xáo trộn lớn cho nền kinh tế.
Hà Nội hiện phân chia lại 17 vùng giá đất thay cho cách xác định theo địa giới quận, huyện trước đây. Trong đó, khu vực trung tâm dự kiến có mức tối đa hơn 702 triệu đồng/m2, tăng nhẹ so với bảng giá hiện hành, trong khi nhiều khu vực ngoại thành tăng từ 16% đến 26%. Đồng Nai thậm chí đưa ra dự thảo với mức tăng tới 9 lần. Những con số này đang tạo áp lực không nhỏ lên thị trường, nhất là khi chi phí đất ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sản xuất, đầu tư và an sinh.
Theo TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, bảng giá đất 2026 cần có “van an toàn” từ Nhà nước. Ông cho rằng cách phù hợp nhất là xác định giá đất cơ sở rồi nhân hệ số K, thay vì để giá tăng không kiểm soát và gây rủi ro vĩ mô. Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt mà còn là nguồn lực then chốt của nền kinh tế, do đó việc xây dựng bảng giá đất phải phản ánh đúng giá trị thật nhưng vẫn giữ được sự ổn định và định hướng phát triển.
Ông Thuận nhấn mạnh, giá đất tăng quá nhanh khiến chi phí xã hội leo thang theo. Từ giá nhà ở, chi phí đầu tư hạ tầng, sản xuất, tất cả đều bị đẩy cao, từ đó cản trở tăng trưởng. Nếu giá đất được đặt trong khung kiểm soát hợp lý, dòng vốn đầu tư vào sản xuất - dịch vụ sẽ được khuyến khích, còn công nghiệp, hạ tầng và nhà ở xã hội cũng có điều kiện phát triển.
Với trường hợp TP.HCM, ông Thuận đề xuất không nên thuê đơn vị thẩm định giá để quyết định mức giá mới, mà cần dựa vào bảng giá đất theo Quyết định 02/2020 để làm giá cơ sở, sau đó điều chỉnh bằng hệ số K. Biên độ tăng không nên vượt quá ba lần nhằm tránh tạo sốc cho thị trường. Hội đồng nhân dân có thể phê duyệt hệ số K cho từng trường hợp cụ thể, bởi mỗi vị trí đất đai có đặc thù riêng, thậm chí khác nhau ngay trên cùng một tuyến đường.
Đối với các dự án thực hiện nghĩa vụ tài chính, ông cho rằng việc áp dụng hệ số K để tính tiền thuê đất hoặc giao đất là phương án cần thiết, nhằm tránh phụ thuộc hoàn toàn vào chứng thư thẩm định giá, vốn có thể thiếu khách quan và gây rủi ro trong việc thu hút đầu tư.
Theo ông, bảng giá đất càng tăng cao thì lượng vốn bị “chôn” vào đất càng lớn. Đây là lý do Nhà nước phải can thiệp mạnh vào quá trình xây dựng bảng giá, tránh để giá đất bị thổi phồng theo tâm lý thị trường. “Giá bất động sản bị kéo lên phần lớn do bảng giá đất tăng quá mạnh, không có biên độ kiểm soát. Nếu để giá đất méo mó so với giá trị thực, nền kinh tế và người lao động đều chịu hệ lụy”, ông cảnh báo.
Ở góc nhìn thị trường, Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng bảng giá đất là công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước, từ thu ngân sách đến bồi thường, tái định cư. Do đó, các địa phương cần xây dựng bảng giá dựa trên cơ sở khoa học, thận trọng và theo lộ trình phù hợp để tránh gây xáo trộn lớn.
VARS IRE nhấn mạnh rằng bảng giá đất không phải công cụ can thiệp cung - cầu thị trường, mà là công cụ tính thuế và quản lý. Vì vậy, chính sách giá đất phải hướng đến sự minh bạch, công bằng và bền vững trong dài hạn. Cơ quan trung ương chỉ nên ban hành phương pháp, tiêu chuẩn kỹ thuật chung; còn việc linh hoạt điều chỉnh theo từng khu vực, mục đích sử dụng và thời điểm phải do địa phương đảm nhận. Phương án này sẽ giúp giá đất phản ánh sát thực tế hơn, đồng thời giảm áp lực cho người dân và doanh nghiệp.
Các chuyên gia cũng đề nghị xây dựng lộ trình điều chỉnh phù hợp để tránh “sốc” cho thị trường, đặc biệt trong bối cảnh nhiều địa phương đang chuyển đổi mô hình chính quyền đô thị hai cấp. Nếu lộ trình không hợp lý, bảng giá đất mới có thể trở thành cú hích tiêu cực khiến thị trường bất động sản và doanh nghiệp gặp khó khăn.
