Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) mới đây tiếp tục gửi kiến nghị tới Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ và các cơ quan liên quan, đóng góp ý kiến cho Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai. Sau 10 kiến nghị trước đó, HoREA lần này tập trung đề xuất hoàn thiện cơ chế áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số k) - những yếu tố được xem là then chốt trong việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của doanh nghiệp và người dân.
Theo Hiệp hội, mặc dù Luật Đất đai 2024 đã có nhiều đổi mới, nhưng khi triển khai thực tế vẫn phát sinh không ít khó khăn, nhất là trong việc tính tiền sử dụng và thuê đất đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại hay khu đô thị. Cơ chế hiện hành về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất chưa thật sự linh hoạt, dẫn đến nhiều vướng mắc trong quá trình định giá, gây chậm trễ thủ tục và phát sinh khiếu nại.
Để khắc phục bất cập này, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 7 và Điều 8 của dự thảo Nghị quyết theo hướng làm rõ hơn phạm vi và nguyên tắc áp dụng. Cụ thể, bảng giá đất cần được sử dụng để tính tiền sử dụng, tiền thuê, thuế, phí, lệ phí liên quan đến quyền sử dụng đất, cũng như để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đối với các khu vực chưa có hạ tầng hoặc chưa được định danh trong bảng giá (như dự án lấn biển), cần áp dụng cơ chế điều chỉnh linh hoạt thông qua hệ số giá đất.
Về hệ số điều chỉnh giá đất, HoREA kiến nghị giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyền quyết định hệ số này hằng năm và có thể điều chỉnh trong năm nếu cần thiết, tùy theo khu vực, vị trí hoặc từng dự án cụ thể. Cơ chế này, theo HoREA, không chỉ giúp địa phương chủ động hơn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính mà còn giúp doanh nghiệp dự trù được chi phí, rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính.
Tuy nhiên, Hiệp hội cũng chỉ ra một số hạn chế của phương án hiện nay. Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, nếu chỉ áp dụng bồi thường theo bảng giá đất thì mức đền bù thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, dễ gây thiệt thòi cho người dân và phát sinh khiếu kiện. Đối với doanh nghiệp, việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất cần được cụ thể hóa hơn, chẳng hạn như xây dựng hệ số k riêng cho từng dự án dựa trên quy hoạch chi tiết 1/500, phù hợp với loại hình và phân khúc bất động sản, từ nhà ở cao cấp đến bình dân, từ khu đô thị lớn đến công trình thấp tầng.
Bên cạnh đó, HoREA còn nhấn mạnh đến sự bất cập trong quy định trừ chi phí xây dựng hạ tầng đối với phần diện tích đất mà nhà đầu tư bàn giao lại cho Nhà nước. Theo Hiệp hội, quy định hiện hành mới chỉ xác định chi phí này “theo pháp luật về xây dựng”, trong khi hệ thống văn bản hiện chưa đủ chi tiết để phản ánh đúng thực tế. Bộ Xây dựng hiện chỉ công bố suất vốn đầu tư công trình hạ tầng kỹ thuật hằng năm, như Quyết định 409/QĐ-BXD ngày 11/4/2025, dao động từ 7,5 - 8,5 tỷ đồng/ha tùy quy mô khu đô thị, nhưng con số này thường thấp hơn thực tế khoảng 30%.
Đặc biệt, các dự án quy mô lớn, nằm ở khu vực nền đất yếu, vùng sâu vùng xa hay dự án lấn biển thường có chi phí đầu tư hạ tầng vượt xa mức trung bình do điều kiện thi công, vật liệu và vận chuyển phức tạp. Vì vậy, HoREA đề nghị Chính phủ giao Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật và suất đầu tư xây dựng hạ tầng chi tiết để làm căn cứ xác định chi phí được trừ trong các trường hợp đặc thù này.
