Trong ba năm qua, kể từ khi Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030 được triển khai, thị trường đã cho thấy những bước tiến đáng kể. Bộ Xây dựng thống kê đến nay cả nước có 692 dự án đang triển khai, tương đương 633.559 căn.
Trong đó, 146 dự án với hơn 103.000 căn đã hoàn thành, 144 dự án quy mô hơn 127.000 căn đang xây dựng, và 402 dự án với hơn 400.000 căn đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Nếu so với chỉ tiêu của Đề án, kết quả này đã đạt 59,6% vào năm 2025.
Điểm sáng nổi bật là số căn hộ hoàn thành tăng tốc rõ rệt. Chỉ trong bảy tháng đầu năm 2025, cả nước đã bổ sung thêm 36.862 căn, đạt 37% kế hoạch cả năm, nhưng đã bằng hơn 80% của năm 2024 và gấp bảy lần năm 2022.
Đáng chú ý, trong số 250 dự án được khởi công đồng loạt ngày 19/8 để kỷ niệm 80 năm Quốc khánh, có tới 22 dự án thuộc phân khúc nhà ở xã hội. Hiện nay, 9/31 địa phương được giao nhiệm vụ cho năm 2025 nhiều khả năng sẽ hoàn thành, thậm chí vượt chỉ tiêu. Những tín hiệu này khiến Viện Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) lạc quan rằng mục tiêu 100.000 căn trong năm 2025 hoàn toàn khả thi, tạo tiền đề để tiến tới con số 1 triệu căn vào năm 2030.
Tuy vậy, cùng với kết quả tích cực, những “nút thắt” lớn vẫn hiện hữu. VARS IRE chỉ ra trước hết là vấn đề quỹ đất. Một số địa phương chưa dành quỹ đất tương xứng với nhu cầu, thậm chí bố trí dự án tại khu vực xa trung tâm, hạ tầng thiếu đồng bộ, khó thu hút người dân, khiến mục tiêu an sinh khó đạt được.
Bên cạnh đó, việc khảo sát nhu cầu chưa sát thực tế dẫn đến tình trạng nghịch lý “vừa thiếu vừa ế”: nguồn cung nhìn chung không đáp ứng đủ, song khi mở bán lại không thu hút, bởi thủ tục rườm rà, vị trí bất lợi hay sản phẩm chưa phù hợp đối tượng.
Khó khăn khác nằm ở khả năng tiếp cận của người dân. Do trần chi phí marketing bị giới hạn ở mức 2%, doanh nghiệp thiếu nguồn lực truyền thông hiệu quả, khiến nhiều người đủ điều kiện nhưng vẫn không tiếp cận được thông tin dự án.
Không chỉ vậy, tình trạng đầu cơ và chuyển nhượng trái phép vẫn tồn tại, khi một số người mua nhà ở xã hội nhưng không để ở mà bán lại, làm méo mó thị trường và gây thiệt thòi cho những người thực sự cần.
Để khắc phục, VARS IRE kiến nghị cần siết trách nhiệm địa phương trong bố trí quỹ đất, đồng thời rà soát các dự án thương mại, khu đô thị lớn nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội. Ngoài ra, công tác khảo sát nhu cầu cần đổi mới, có thể thuê đơn vị độc lập để bảo đảm khách quan. Về truyền thông, nên điều chỉnh linh hoạt trần chi phí marketing, tạo điều kiện để chủ đầu tư tiếp cận đúng nhóm đối tượng.
Một loạt giải pháp kiểm soát cũng được đề xuất, như tăng cường thanh tra, xử lý nghiêm trường hợp bán sai đối tượng hoặc chuyển nhượng trái quy định. VARS IRE nhấn mạnh, sau thời hạn 5 năm sở hữu, việc chuyển nhượng nhà ở xã hội cần ưu tiên cho những người đủ điều kiện và đã được cơ quan chức năng xác nhận. Nếu chuyển nhượng ra ngoài diện đối tượng thụ hưởng, chủ sở hữu phải hoàn trả lại toàn bộ ưu đãi đã nhận.
Theo PGS,TS Trần Kim Chung - Chuyên gia kinh tế, phát triển nhà ở xã hội cần dựa trên tư duy thị trường. Đây không chỉ là chính sách an sinh mà còn là một cấu phần quan trọng của thị trường bất động sản. Khi tiếp cận theo hướng thị trường, sẽ hình thành cơ chế giá hợp lý, quản lý vận hành minh bạch, đồng thời tạo sức hút cho nhà đầu tư.
PGS,TS Trần Kim Chung cũng nhấn mạnh, để thúc đẩy phân khúc này, cần mạnh tay hơn trong ưu đãi về tín dụng, thuế và đất đai, đồng thời tháo gỡ rào cản pháp lý, đơn giản hóa thủ tục hành chính. Chỉ khi đó, các dự án nhà ở xã hội mới có thể triển khai nhanh chóng, bền vững và thực sự mang lại hiệu quả an sinh cho người dân.
