Tín dụng bất động sản tiếp tục tăng trưởng mạnh, trở thành lĩnh vực chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong tổng dư nợ của nền kinh tế. Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), đến ngày 31/7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản của các tổ chức tín dụng đã đạt hơn 4,08 triệu tỷ đồng, tăng gần 17% so với cuối năm 2024. Mức tăng này cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung và nâng tỷ trọng lĩnh vực bất động sản lên 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, trong khi nợ xấu chiếm khoảng 2,43%.
Đáng chú ý, dòng vốn chảy vào hoạt động kinh doanh bất động sản có mức tăng nhanh nhất, với dư nợ 1,79 triệu tỷ đồng, tăng gần 24% so với cuối năm trước, chiếm gần 44% tổng dư nợ bất động sản. Trong khi đó, các khoản vay liên quan đến nhu cầu tự sử dụng hay tiêu dùng bất động sản lại tăng chậm lại.
Song song, các chương trình cho vay nhà ở xã hội theo chỉ đạo của Chính phủ vẫn đang được triển khai. Tính đến cuối tháng 7, tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực này đạt khoảng 30.000 tỷ đồng. Lãi suất cho vay đã được NHNN 6 lần điều chỉnh giảm kể từ khi Chương trình bắt đầu, từ mức 8,7%/năm đối với chủ đầu tư và 8,2%/năm cho người mua nhà xuống còn 6,4% và 5,9%.
NHNN nhận định sự gia tăng tín dụng bất động sản phù hợp với bức tranh thị trường đang có nhiều chuyển biến tích cực, nhờ hàng loạt giải pháp tháo gỡ khó khăn từ Quốc hội, Chính phủ và chính quyền địa phương. Tuy nhiên, cơ quan này cũng lưu ý nhiều vướng mắc chưa thể giải quyết triệt để.
Thứ nhất, cơ cấu sản phẩm trên thị trường còn mất cân đối. Nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở giá phải chăng vẫn chưa đáp ứng nhu cầu thực tế. Theo Bộ Xây dựng, đến hết tháng 7/2025, số lượng nhà ở xã hội mới chỉ đạt 59,6% so với mục tiêu đến năm 2025 trong Đề án phát triển 1 triệu căn giai đoạn 2021-2030. Giá nhà ở thương mại tiếp tục leo thang, khiến tỷ lệ giá nhà trên thu nhập bình quân hộ gia đình tại Việt Nam lên tới 23,7 lần, cao hơn nhiều so với mức trung bình thế giới là 14,6 lần.
Thứ hai, năng lực tài chính của không ít chủ đầu tư bất động sản còn hạn chế. Trong khi các kênh huy động vốn dài hạn như chứng khoán hay trái phiếu doanh nghiệp phát triển chậm, thị trường vẫn phụ thuộc lớn vào vốn tín dụng ngân hàng. Sự lệch pha giữa nguồn vốn ngắn hạn của ngân hàng và nhu cầu vốn trung dài hạn của bất động sản tiềm ẩn rủi ro thanh khoản nếu người vay không trả nợ đúng hạn.
Từ thực tế trên, NHNN đã kiến nghị Bộ Xây dựng đẩy mạnh phát triển phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp để đáp ứng nhu cầu số đông, đồng thời nghiên cứu sớm ban hành Nghị định về Quỹ phát triển nhà ở.
Bên cạnh đó, việc minh bạch hóa thị trường được coi là cấp thiết. NHNN đề xuất xây dựng bộ cơ sở dữ liệu, chỉ số về thị trường bất động sản và nghiên cứu mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý”, theo chỉ đạo tại Công điện 03/CĐ-TTg ban hành đầu năm 2025.
Ngoài ra, với Bộ Tài chính, NHNN đề nghị tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp, nhằm phát triển bền vững kênh vốn ngoài ngân hàng. Đồng thời, việc rà soát, đề xuất các chính sách thuế liên quan đến bất động sản cũng được xem là yếu tố quan trọng để tạo động lực cho thị trường phát triển lành mạnh và ổn định hơn trong thời gian tới.
