Bài 4: “Tiền mất tật mang” khi mua nhà đất 19/13 Nguyễn Thị Minh Khai?

Người có quyền lợi liên quan bị bỏ quên

Theo hồ sơ thể hiện, ngày 07/4/2014, Tòa Kinh tế Nhân dân Tối cao đã mở phiên tòa giám đốc thẩm vụ án kinh doanh, thương mại theo Quyết định khánh nghị số 48/2013/KDTM-KN của Chánh án TAND Tối cao và quyết định chấp nhận kháng nghị số 48/2013/KDTM-KN ngày 03/9/2013 của Chánh án TAND Tối cao; Hủy Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 1386/2010/KDTM-ST ngày 07/9/2010 của TAND TP. HCM. Giao hồ sơ vụ án cho TAND TP. HCM xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, sau hơn 6 năm, đến ngày 22/9/2020, TAND quận Thủ Đức mới đưa vụ án ra xét xử theo bản án số 54/2020/KDTM-ST. Tại bản án này, TAND quận Thủ Đức nêu rõ, sau khi Hội đồng giám đốc thẩm hủy án sơ thẩm, TAND quận Thủ Đức đã thụ lý theo quyết định chuyển hồ sơ vụ án của TAND TP. HCM, Tòa án đã tiến hành làm rõ các yêu cầu của Hội đồng giám đốc thẩm.

Cụ thể, về xác minh, thu thập chứng cứ, lấy lời khai của ông Tùng, đối chất giữa các đương sự làm rõ lời khai của bà Loan, ông Thông và nội dung ghi trong cam kết để xác định chính xác căn nhà số 19/13 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Bến Nghé, quận 1, TP. HCM là tài sản của Công ty Suối Ngọc hay thuộc sở hữu riêng của bà Loan. Qua thu thập chứng cứ, xác định ông Thái Nghiêm Tùng đã chết ngày 21/8/2013, Tòa án đã xác minh và triệu tập người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Tùng tham gia tố tụng, tuy nhiên tất cả những người này đều vắng mặt nên việc thu thập, lấy lời khai và thực hiện đối chất không thể tiến hành được.

Các đương sự trong vụ án không cung cấp thêm được tài liệu, chứng cứ gì để xác định căn nhà số 19/13 Nguyễn Thị Minh Khai là tài sản của Công ty Suối Ngọc, của ông Tùng hay của bà Loan. Tòa án cũng đã thu thập các tài liệu chứng cứ về thông tin nhà đất tại địa chỉ số 19/13 Nguyễn Thị Minh Khai, bao gồm văn bản số 2408/CNQ1 ngày 11/5/2017 của Văn phòng đăng ký đất đai TP. HCM Chi nhánh Quận 1 v/v cung cấp thông tin nhà đất tại địa chỉ 19/13 Nguyễn Thị Minh Khai, Công văn số 1380/DVCI-QLN ngày 16/6/2017 của Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích Quận 1 v/v căn nhà số 19/13 Nguyễn Thị Minh Khai, lấy lời khai của ông Nguyễn Thụy, và ông Thụy khai có bán nhà đất cho Công ty Suối Ngọc nhưng không nhớ người đại diện ký mua vì thời gian đã lâu và không cung cấp được tài liệu chứng cứ gì khác.

Cũng theo nhận định của TAND quận Thủ Đức, ngày 22/4/2008 nhà đất tại số 19/13 Nguyễn Thị Minh Khai, đã được UBND Quận 1 cấp Giấy chứng nhận số 2571/UB-GCN cho ông Nguyễn Thụy và bà Vũ Thị Minh và ngày 13/3/2009, nhà đất trên được UBND Quận 1 cấp Giấy chứng nhận cho bà Trần Thị Thu Loan. Do việc vay và thế chấp tài sản của Công ty Suối Ngọc không thuộc thẩm quyền giải quyết trong vụ án này.

Mặt khác, Ngân hàng SeABank có người đại diện theo ủy quyền ông Vũ Văn Thuật xác nhận giữa Ngân hàng SeABank và Công ty Suối Ngọc đã tự thỏa thuận, giải quyết xong về các vấn đề liên quan đến quan hệ tín dụng giữa hai bên. Đồng thời, Ngân hàng SeABank không còn nhận thế chấp tài sản bảo đảm cho khoản vay của Công ty Suối Ngọc là lô đất có diện tích 4.312 m2 tại địa chỉ số 19B Nguyễn Thị Minh Khai, nên việc giải quyết đối với tài sản thế chấp trong vụ án này là căn nhà số 19/13 Nguyễn Thị Minh Khai đã được cấp giấy chứng nhận cho bà Trần Thị Thu Loan, không liên quan đến Ngân hàng SeABank.

Xét thấy tuy lời khai của bà Loan phù hợp với lời khai của ông Trần Hoàng Thông, tuy nhiên trên toàn bộ giấy tờ về mặt pháp lý thì căn nhà đã đứng tên của bà Loan bằng việc bà Loan nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Thụy và bà Vũ Thị Minh. Vào năm 2008, ông Thông cũng được ủy quyền để thế chấp căn nhà nêu trên cho Ngân hàng. Vì vậy, bà Loan không thể loại trừ trách nhiệm bảo lãnh bằng tài sản do bà Loan đứng tên, đồng thời cũng để đảm bảo quyền lợi của ngân hàng là người nhận bảo lãnh, không biết cũng không thể biết quan hệ giữa các bên về việc đúng tên giùm hoặc nhờ vay giùm nếu có. Vì vậy, chấp nhận yêu cầu nguyên đơn Ngân hàng Công thương về việc yêu cầu bán đấu giá tài sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của bị đơn bà Thúy trong trường hợp bà Thúy không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ.

Như vậy, chấp nhận toàn bộ yêu cầu của VietinBank về việc buộc bị đơn trả nợ và việc bán đấu giá tài sản đảm bảo.

Từ những nhận định trên TAND quận Thủ Đức đã quyết định chấp nhận yêu cầu của VietinBank. Buộc bà Ngô Hồng Thúy phải trả nợ tổng số tiền hơn 6,2 tỉ đồng. Nếu bà Thúy không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì VietinBank được quyền yêu cầu bán đấu giá tài sản thế chấp là căn nhà số 19/13 Nguyễn Thị Minh Khai.

Cho rằng bản án nêu trên của TAND quận Thủ Đức đã bỏ quên quyền lợi hợp pháp của mình, cùng với đó TAND quận Thủ Đức cũng chưa thực hiện việc xác định rõ ràng nguồn gốc nhà đất tại số 19/13 Nguyễn Thị Minh Khai thuộc quyền sử hữu của Công ty Suối Ngọc hay của bà Loan theo đề nghị của Tòa Kinh tế Dân sự Tối cao.

Bởi theo đại diện Công ty Minh Quang, từ năm 2009, công ty này đã mua toàn bộ 25 căn nhà tại khu 19B Nguyễn Thị Minh Khai, trong đó có căn nhà 19/13 Nguyễn Thị Minh Khai và đã thực hiện xong việc thanh lý hợp đồng với Công ty Suối Ngọc. Đồng thời, năm 2018 bà Đoàn Minh Hà (đại diện Công ty Minh Quang) và Ngân hàng SeABank đã ký biên bản thỏa thuận về việc thống nhất các khoản vay của Công ty Suối Ngọc (Công ty Minh Quang đã mua nợ) thể hiện: “SeABank đồng ý cho bà Đoàn Minh Hà chủ động làm việc với các bên liên quan đến 2 tài sản thế chấp tại Ngận hàng VietinBank (nhà đất 19/13 Nguyễn Thị Minh Khai) và các cá nhân ngoài xã hội (nhà đất số 19/7 Nguyễn Thị Minh Khai). Số tiền thanh toán cho các bên do bà Hà tự thỏa thuận.

Do đó, Công ty Minh Quang cho rằng, việc TAND quận Thủ Đức không đưa bà Đoàn Minh Hà, Công ty Minh Quang vào là người có quyền lợi hợp pháp và nghĩa vụ liên quan vào vụ án này đã ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền lợi của công ty này.

Tiếp tục bị kháng nghị

Trước việc quyền lợi hợp pháp của mình bị ảnh hưởng nghiêm trọng khi nhà đất số 19/13 Nguyễn Thị Minh Khai bị Chi cục Thi hành án dân sự quận 1, TP. HCM đưa ra thi hành án theo yêu cầu của VietinBank, ngày 10/01/2022 Công ty Minh Quang đã có đơn đề nghị kháng nghị đối với bản án số 54/2020/KDTM-ST của TAND quận Thủ Đức.

Sau khi nghiên cứu hồ sơ vụ việc, ngày 28/7/2022, TAND Cấp cao tại TP. HCM đã Quyết định Kháng nghị giám đốc thẩm bản án số 54/2020/KDTM-ST của TAND quận Thủ Đức.

Theo Quyết định Kháng nghị giám đốc thẩm số 12/2022/KN-KDTM, TAND Cấp cao tại TP. HCM xét thấy nguồn gốc nhà đất số 19/13 của vợ cồng ông Nguyễn Thụy, bà Vũ Thị Minh mua hóa giá của Công ty Quản lý nhà Quận 1. Theo lời khai của ông Thụy, ông đã bán căn nhà này cho Công ty Suối Ngọc, nhưng không nhớ ai là người đại diện đứng tên.

Tại Biên bản họp HĐQT ngày 09/6/2008 của Công ty Suối Ngọc thể hiện, Công ty Suối Ngọc “gán” nhà đất số 19/13 cho bà Loan để trả nợ, và thực tế ngày 05/12/2008 ông Thụy, bà Minh đã ký hợp đồng bán căn nhà này cho bà Loan, hay nói cách khác, bà Loan là người đứng tên hộ Công ty Suối Ngọc đối với nhà đất số 19/13.

Cũng theo Quyết định Kháng nghị giám đốc thẩm số 12/2022/KN-KDTM, TAND Cấp cao tại TP. HCM cũng nêu rõ, các tài liệu có trong hồ sợ vụ án và kết quả xác minh của Cơ quan Cảnh sát điều tra – Công an TP. HCM (tại Công văn số 2810/CV-PC45) thể hiện, trước khi làm thủ tục nhờ bà Loan đứng tên hộ nhà đất số 19/13, ngày 21/02/2008 Công ty Suối Ngọc đã ký hợp đồng tín dụng vay của Ngân hàng SeABank hơn 536 tỉ đồng, tài sản thế chấp là toàn bộ nhà đất tại chung cư 19B Nguyễn Thị Minh Khai, trong đó có nhà đất số 19/13.

Do nhà đất này chưa hoàn tất thủ tục hóa giá nên Ngân hàng SeABank giao lại giấy tờ nhà cho Công ty Suối Ngọc cùng với vợ chồng ông Thụy, bà Minh hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu cho Công ty Suối Ngọc, nhưng Công ty Suối Ngọc lại để cho bà Loan đứng hộ tên và bà Loan đã thực hiện thế chấp nhà đất số 19/13 cho VietinBank vào ngày 24/4/2009.

Cũng theo TAND Cấp cao tại TP. HCM cho biết, hồ sơ vụ án còn thể hiện, trước thời điểm bà Loan được cấp Giấy chứng nhân và thế chấp nhà đất số 19/13 cho VietinBank, thì ngày 30/12/2008 Công ty Suối Ngọc, SeABank và bà Đoàn Minh Hà (Tổng giám đốc Công ty Minh Quang) đã có thỏa thuận ba bên, với nội dung, Công ty Suối Ngọc chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình cho Công ty Minh Quang, theo đó, bà Hà chịu trách nhiệm trả nợ thay Công ty Suối Ngọc đối với khoản vay của Ngân hàng SeABank.

Đến ngày 12/3/2009, Công ty Suối Ngọc chuyển nhượng lại 25 căn nhà tại khu 18B Nguyễn Thị Minh Khai cho Công ty Minh Quang, trong đó có nhà đất số 19/13. Như vậy, thời điểm bà Loan thế chấp nhà đất số 19/13 cho VietinBank thì tài sản này đã được Công ty Suối Ngọc thế chấp cho Ngân hàng SeABank... Rồi sau đó, Công ty Minh Quang là người thay thế quyền và nghĩa vụ Công ty Suối Ngọc trả nợ cho SeABank, đồng thời được sở hữu nhà đất số 19/13.

Do đó, TAND Câp cao tại TP. HCM nhận định, theo quy định tại Điều 128 của Bộ Luật Dân sự năm 2005 thì giao dịch giữa bà Loan với VietinBank bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, và trong trường hợp này, VietinBank không được bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình theo quy định tại Điều 138 của Bộ Luật Dân sự năm 2005. Tòa án cấp sơ thẩm xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện cuả VietinBank đối với bà Thúy là không đúng, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của Công ty Minh Quang.

TAND Cấp cao tại TP. HCM cũng cho rằng, về tố tụng, trong vụ án này, tài sản thế chấp để bảo đảm thực hiện hợp đồng vay tài sản có liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp của Công ty Minh Quang, nhưng trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án không đưa Công ty Minh Quang vào tham gia tố tụng là thiếu sót, vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự. Vì vậy, khi giải quyết vụ án cần phải đưa Công ty Minh Quang vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền và lợi ích liên quan.

Do đó, TAND Cấp cao tại TP. HCM đã quyết định kháng nghị toàn bộ bản án số 54/2020/KDTM-ST của TAND quận Thủ Đức. Đề nghị Ủy ban Hội đồng thẩm phán TAND Cấp cao tại TP. HCM xét xử giám đốc thẩm theo hướng hủy bản án. Đồng thời, tạm đình chỉ thi hành bản án số 54/2020/KDTM-ST của TAND quận Thủ Đức cho đến khi có quyết định giám đốc thẩm.

Về vấn đề thi hành án liên quan đến nhà đất số 19/13, chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin trong bài tiếp theo!