Áp lực an cư khi mặt bằng giá nhà tăng cao
Sau sáp nhập, địa giới hành chính TP.HCM với các địa phương lân cận được đánh giá là cú hích lớn thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, ở góc độ thị trường nhà ở, nhiều chuyên gia cho rằng sự kiện này cũng đồng thời thiết lập mặt bằng giá mới, khiến giấc mơ an cư thêm xa vời đối với một bộ phận người dân có nhu cầu thực.
Trong báo cáo gửi Ban chỉ đạo điều hành giá về tình hình đất đai quý II/2025, Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) nhấn mạnh, thời gian tới, nhiều địa phương sẽ ban hành bảng giá đất mới với mức điều chỉnh lớn. Đây là cơ sở để tính thuế chuyển nhượng, phí và lệ phí liên quan đến đất đai, cũng như giá bồi thường và tái định cư.
Theo quy định tại Điều 159, Luật Đất đai, bảng giá đất được điều chỉnh hằng năm và công bố áp dụng từ ngày 1-1 của năm tiếp theo. Tại TP.HCM, Sở Nông nghiệp và Môi trường cũng đã hoàn thành dự án xây dựng bảng giá đất lần đầu cho địa bàn mới, dự kiến áp dụng từ ngày 1-1-2026. Việc điều chỉnh này, nếu theo hướng tăng, sẽ kéo chi phí chuyển mục đích sử dụng đất lên cao, tác động trực tiếp đến giá nhà ở.
Quan sát thị trường trong 8 tháng đầu năm 2025, thanh khoản bất động sản có sự tăng trưởng rõ rệt. Tuy vậy, giao dịch chỉ tập trung ở phân khúc căn hộ vừa túi tiền, có vị trí gắn với hạ tầng phát triển. Tình trạng này thể hiện rõ nhất tại khu vực Làng Đại học Quốc gia TP.HCM, nơi nhu cầu mua căn hộ tăng mạnh. Tại khu đô thị Bcons City, nhiều căn hộ được rao bán lại với mức chênh từ 150 – 400 triệu đồng so với giá gốc.
Trước khi sáp nhập vào TP.HCM, Bình Dương vốn được coi là “thủ phủ” căn hộ giá rẻ, thấp hơn TP.HCM từ 30 – 50%. Song, sau sáp nhập, giới phân tích dự báo giá bất động sản tại khu vực này sẽ nhanh chóng tiệm cận mặt bằng TP.HCM, thu hẹp cơ hội mua nhà giá mềm của người dân.
Với bối cảnh đó, quý III và quý IV/2025 được nhiều chuyên gia đánh giá là “thời điểm vàng” để người dân tìm mua căn hộ, trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực từ năm 2026.
Nguồn cung hiếm hoi và cơ hội từ những dự án dưới 3 tỷ đồng có bán kính cách quận 1 dưới 25km
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá căn hộ chung cư tại TP.HCM đã tăng tới 49,9% chỉ trong vòng 5 năm qua. Hiện tại, phân khúc dưới 3 tỷ đồng gần như biến mất tại khu vực trung tâm và cả các quận ven cũ.
Trong bối cảnh đó, những dự án dưới 3 tỷ đồng có bán kính cách quận 1 dưới 25km nhưng vẫn kết nối hạ tầng tốt trở thành lựa chọn đáng cân nhắc. Khu vực Làng Đại học Quốc gia TP.HCM đang nổi lên như một điểm sáng nhờ khoảng cách hợp lý với trung tâm, đồng thời thừa hưởng lợi thế từ hệ thống giao thông lớn như metro, đường vành đai và mạng lưới xe buýt.
Một trong số ít dự án được thị trường quan tâm gần đây là khu đô thị Bcons City. Sau khi hoàn thiện 4 tháp căn hộ, chủ đầu tư tiếp tục ra mắt tháp Green Diamond – tòa tháp cuối cùng trong khuôn viên dự án. Với mức giá dự kiến khoảng 46 triệu đồng/m², dự án này được đánh giá vừa “chạm ngưỡng” dưới 3 tỷ đồng cho căn hộ tiêu chuẩn, vừa có lợi thế về vị trí khi nằm gần metro và các trục giao thông chính.
Sự quan tâm lớn từ khách hàng trong thời gian qua cho thấy nhu cầu về căn hộ vừa túi tiền vẫn còn rất cao. Song, do nguồn cung ngày càng khan hiếm, nhiều chuyên gia cảnh báo mức giá có thể sẽ tiếp tục tăng khi bảng giá đất mới chính thức áp dụng.
Hơn nữa, để duy trì và phát triển nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, nhất là trong bối cảnh chi phí đất đai và xây dựng ngày một leo thang, các chuyên gia cho rằng, ngoài chính sách hỗ trợ về tín dụng và thuế, cần có quy hoạch hạ tầng hợp lý để kéo giãn dân cư, đồng thời tạo ra những khu đô thị vệ tinh có đầy đủ tiện ích.
Mặt khác, sự tham gia của các chủ đầu tư với chiến lược phát triển dòng sản phẩm phù hợp thu nhập trung lưu cũng đóng vai trò quan trọng. Bcons City – Green Diamond chỉ là một ví dụ điển hình cho xu hướng này, khi vừa thỏa mãn tiêu chí về giá, vừa tận dụng lợi thế hạ tầng để gia tăng giá trị.
Tuy nhiên, để giấc mơ an cư của số đông người dân TP.HCM không trở thành xa xỉ, thị trường cần thêm nhiều mô hình tương tự, thay vì để phân khúc dưới 3 tỷ đồng ngày càng biến mất.
