Sau một thời gian dài hưởng lợi từ dòng tiền rẻ, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn đầy thử thách khi lãi suất có dấu hiệu tăng trở lại. Đây là biến số có thể làm chậm đà phục hồi của lĩnh vực vốn phụ thuộc nặng vào tín dụng và đòn bẩy tài chính.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mặt bằng lãi suất tiết kiệm tại nhiều ngân hàng đã bắt đầu nhích lên ở các kỳ hạn ngắn, kéo theo lãi suất cho vay có xu hướng tăng. Dù Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì chính sách nới lỏng, chưa hút tiền về qua kênh tín phiếu kể từ giữa năm 2025, song áp lực từ lạm phát và xu hướng điều hành thận trọng của các ngân hàng trung ương trên thế giới khiến dư địa giữ lãi suất thấp ngày càng thu hẹp. Trong bối cảnh đó, bất động sản - lĩnh vực nhạy cảm nhất với biến động tín dụng đang phải đối mặt với “phép thử” thực sự.
Khi chi phí vốn tăng, hệ quả đầu tiên là thanh khoản thị trường suy giảm. Người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng vốn vay, buộc phải tính toán lại kế hoạch tài chính, trong khi các nhà đầu tư hạn chế mở rộng danh mục vì lợi nhuận kỳ vọng khó bù đắp được chi phí lãi vay. Với doanh nghiệp phát triển dự án, rủi ro kép xuất hiện: chi phí tài chính tăng trong khi sức cầu giảm, khiến dòng tiền quay vòng chậm, nguồn cung mới bị co hẹp và giá bán khó duy trì đà tăng như giai đoạn trước.
Thực tế cho thấy, bất động sản là ngành chịu tác động sâu nhất mỗi khi lãi suất tăng mạnh. Việt Nam từng chứng kiến giai đoạn “đóng băng” 2011-2013, khi lãi vay vượt 18-20%/năm. Nhiều nhà đầu tư phải bán tháo tài sản, giá nhà đất lao dốc 30-40%, kể cả tại khu vực trung tâm. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc thị trường phụ thuộc vào vốn vay ngắn hạn cho chu kỳ đầu tư dài, khiến dòng tiền dễ đứt gãy khi chi phí tài chính biến động.
Một yếu tố đáng lo ngại khác là các gói vay mua nhà ưu đãi. Những năm gần đây, để kích cầu, nhiều chủ đầu tư và ngân hàng tung ra các chương trình lãi suất chỉ từ 5,5%/năm, thậm chí miễn lãi, ân hạn gốc tới 5 năm. Tuy nhiên, ưu đãi này chỉ mang tính tạm thời. Khi hết thời gian cố định và bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi, người vay dễ rơi vào áp lực trả nợ lớn. Có trường hợp chưa hoàn vốn đã phải gánh lãi tăng gấp đôi, trong khi thanh khoản thị trường thấp khiến việc bán cắt lỗ càng khó khăn, đẩy nguy cơ nợ xấu quay trở lại hệ thống.
Không chỉ người mua nhà, doanh nghiệp bất động sản cũng là nhóm chịu ảnh hưởng nặng nề. Khi lãi suất tăng, họ vừa phải gánh chi phí vay cao hơn cho các dự án đang triển khai, vừa phải đối diện sức mua giảm sút. Trong khi đó, kênh huy động trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn yếu, lượng đáo hạn cao và việc phát hành mới dè dặt khiến nhiều đơn vị phải bán bớt quỹ đất hoặc kéo giãn tiến độ thi công để xoay xở dòng tiền.
Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung hiện nay đến từ các dự án hình thành trong tương lai. Khi dòng tiền ứng trước từ khách hàng bị nghẽn, áp lực tài chính với chủ đầu tư càng lớn. Nếu không thể tiếp cận vốn rẻ hoặc huy động được nguồn tài chính mới, nhiều dự án có thể phải tạm dừng hoặc chậm tiến độ, ảnh hưởng đến niềm tin của người mua và nhà đầu tư thứ cấp.
Tác động của mặt bằng lãi suất cao không chỉ dừng ở thị trường nhà ở. Chi phí đầu tư công và hạ tầng cũng bị đội lên do giá nguyên vật liệu, nhân công, giải phóng mặt bằng tăng. Nhiều dự án giao thông trọng điểm chậm tiến độ, kéo theo việc sụt giảm kỳ vọng tăng giá ở các khu vực từng được coi là “điểm nóng hạ tầng”.
Tuy nhiên, theo VARS, dù đối mặt với nhiều thách thức ngắn hạn, triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tích cực. Nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn, cùng quá trình đô thị hóa và tăng trưởng kinh tế ổn định sẽ tiếp tục tạo nền tảng cho các phân khúc nhà ở, bất động sản công nghiệp, văn phòng và bán lẻ. Vấn đề là người mua cần lựa chọn dự án từ các chủ đầu tư uy tín, có năng lực tài chính vững và đảm bảo pháp lý, đặc biệt với sản phẩm hình thành trong tương lai để giảm thiểu rủi ro khi thị trường bước vào chu kỳ lãi suất cao.
