Trong quý II/2025, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận sự gia tăng rõ rệt về nguồn cung căn hộ mới với khoảng 8.000 căn hộ được tung ra thị trường. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt gần 14.900 căn, tăng 121% so với cùng kỳ năm 2024.
Tuy nhiên, điều đáng chú ý là mặt bằng giá bán không hề hạ nhiệt, mà ngược lại tiếp tục duy trì đà tăng. Theo báo cáo của Savills, mức giá sơ cấp trung bình hiện ở khoảng 91 triệu đồng/m2, tăng đến 40% so với cùng kỳ năm trước.
Mức tăng giá mạnh này được lý giải bởi sự tập trung của nguồn cung mới vào các dự án cao cấp, có vị trí đắc địa. Nhiều chủ đầu tư lựa chọn tung ra thị trường những sản phẩm thuộc phân khúc A và B, với giá bán dao động từ 60 đến hơn 300 triệu đồng/m2. Những cái tên như Noble Crystal Tây Hồ (188 - 330 triệu đồng/m2), Sun Feliza Cầu Giấy (khoảng 180 triệu đồng/m2) hay The Matrix Premium - Mễ Trì (130 - 150 triệu đồng/m2) đã phần nào cho thấy mức giá cao ngất ngưởng của thị trường hiện tại.
Ngay cả các khu vực ngoại thành như Đông Anh, Gia Lâm - vốn được xem là có tiềm năng phát triển trong tương lai cũng ghi nhận mức giá phổ biến từ 65 đến 120 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy biên độ tăng giá đã lan rộng toàn thành phố, thay vì chỉ tập trung tại trung tâm như giai đoạn trước.
Bên cạnh đó, sự khan hiếm quỹ đất tại khu vực nội đô, cộng thêm chi phí đầu tư cao khiến các chủ đầu tư buộc phải định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp để tối ưu lợi nhuận. Việc thiếu vắng nguồn cung sơ cấp căn hộ dưới 2 tỷ đồng cũng khiến cơ hội tiếp cận nhà ở của người mua thực sự trở nên khó khăn hơn.
Tuy vậy, sức mua vẫn được duy trì ở mức ổn định. Trong quý II/2025, khoảng 5.200 căn hộ đã được giao dịch, và tính chung 6 tháng đầu năm, con số này đạt 13.100 căn, tăng 26% so với cùng kỳ. Điều đó cho thấy dù giá tăng, thị trường vẫn không rơi vào trạng thái trầm lắng.
Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao của Savills Hà Nội, phần lớn các giao dịch trên thị trường hiện nay thuộc về nhà đầu tư. Dù nhu cầu ở thực vẫn tồn tại, nhưng mặt bằng giá hiện tại đã phần nào thu hẹp cơ hội của nhóm người mua này. Trong khi đó, nhà đầu tư lại sẵn sàng bỏ vốn đón đầu các dự án có tiềm năng tăng giá trong tương lai, đặc biệt là tại các khu vực có hạ tầng đang được nâng cấp hoặc quy hoạch phát triển mạnh.
Không ít nhà đầu tư chọn mua sản phẩm trong giai đoạn đầu, với kỳ vọng có thể chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc bán lại khi dự án được bàn giao. Việc linh hoạt trong chiến lược đầu tư đang giúp họ trở thành lực lượng chủ đạo trên thị trường. Ngoài ra, yếu tố tâm lý - tin vào giá trị tăng trưởng dài hạn của bất động sản đô thị cũng góp phần khiến họ chấp nhận mức giá cao hiện tại.
Savills cũng lưu ý rằng, dù kỳ vọng tích cực vẫn chiếm ưu thế, nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ trong bối cảnh giá đã ở mức cao tại nhiều dự án. Việc đạt được lợi nhuận như kỳ vọng sẽ không dễ dàng nếu thanh khoản thị trường suy giảm hoặc phải thoái vốn gấp. Tuy nhiên, với những người xác định đầu tư dài hạn - nhất là tại các khu vực còn dư địa phát triển thì cơ hội vẫn còn rất lớn.
Về triển vọng, từ nay đến cuối năm 2025, dự kiến Hà Nội sẽ có thêm khoảng 11.500 căn hộ mới chào bán. Tuy nhiên, thị trường vẫn nghiêng về các sản phẩm hạng A và B, khiến tính đa dạng về phân khúc chưa thực sự rõ nét. Phải đến giai đoạn 2026 - 2027, nguồn cung mới được kỳ vọng tăng mạnh khi hàng loạt dự án hoàn thiện thủ tục pháp lý và chính thức gia nhập thị trường. Theo kế hoạch, sẽ có khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án được tung ra, phần lớn không nằm ở khu vực trung tâm, qua đó có thể kéo mặt bằng giá chung điều chỉnh nhẹ trong tương lai.
Tuy nhiên, bà Hằng nhấn mạnh rằng, các dự án ở vị trí trung tâm hoặc có lợi thế phát triển bền vững với chủ đầu tư uy tín vẫn có khả năng giữ giá, thậm chí tăng thêm. Dự báo đến năm 2050, khoảng 68% dân số thế giới sẽ sinh sống tại các đô thị lớn, và nhu cầu nhà ở tại các thành phố như Hà Nội sẽ tiếp tục tăng cao. Trong bối cảnh này, bất động sản đô thị vẫn là lựa chọn đầu tư hấp dẫn cho những ai có tầm nhìn dài hạn.
Trần Huyền